征地补偿面积是按实际测量还是房产证面积计算？

具体项目的补偿安置方案、当地政府的政策规定以及房屋的实际情况，并没有一个全国统一的标准。通常情况下，会考虑以下几个因素，可能涉及房产证面积和实际测量面积：

核心原则：公平合理补偿

• 征收补偿的核心目的是保障被征收人的合法权益，使其原有生活水平不降低。
• 补偿应尽量反映被征收房屋的实际价值和居住/使用状况。

房产证（不动产权证）登记面积

• 官方依据： 房产证上记载的建筑面积通常是最基础和重要的依据。它代表了房屋在法律上被认可的合法面积。
• 适用范围： 对于产权清晰、登记完整、没有擅自改扩建的房屋，补偿面积通常会直接采用房产证面积。
• 优势： 具有法律效力，易于确认。

实际测量面积

• 反映实际状况： 在实际操作中，征收方会重新进行测绘，以确认房屋的实际面积。
• 处理差异：
  • 房产证面积与实际测量面积基本一致： 按房产证面积补偿。
  • 房产证面积小于实际测量面积： 这是比较常见的情况。原因可能包括：
    • 历史原因： 老房子可能未及时更新登记信息，或登记时测量有误差。
    • 合法改扩建： 办理了相关手续的加建部分（如阳台封闭、阁楼利用等），如果符合规划且手续齐全，这部分面积可能会被认定为合法面积予以补偿。
    • 未登记或手续不全的改扩建： 这部分情况复杂。各地政策差异很大：
      • 认定为合法建筑： 有些地方会将特定时期（如某年某月前）或符合一定条件的无证/缺证部分，按政策认定为合法建筑，给予补偿。
      • 认定为历史遗留问题： 给予部分补偿或折算补偿。
      • 认定为违法建筑： 严格按法律，对违法建筑不予补偿。但实际操作中，考虑到居住事实和历史原因，有时也会给予一定的材料费补偿或折算。
    • 测量误差： 如果差异不大且是合理误差，通常按房产证面积为准。
  • 房产证面积大于实际测量面积： 这种情况较少见。一般会以实际测量面积为准。

地方政策是关键

• 各省、市、县甚至具体项目，都可能出台详细的补偿安置方案。
• 这些方案会明确规定：
  • 以房产证面积为准，还是以实际测绘面积为准。
  • 对于无证房屋、证件不全房屋、超建面积、特定历史时期的建筑等如何处理。
  • 是否区分合法面积和违法面积，以及各自的补偿标准（违法建筑可能不予补偿或仅补偿建筑成本）。
  • 是否有人均安置面积等政策。

补偿方式的影响

• 货币补偿： 通常与面积直接挂钩，计算更依赖面积数值（无论是证载还是实测）。
• 产权置换（回迁安置）： 除了面积，还会考虑房屋结构、成新度、区位等因素。置换比例（如“拆一还一”、“拆一还一点几”）可能基于证载面积或实测面积。

总结：

• 房产证面积是基础，但实际测绘是必经程序。
• 最终补偿面积，通常是当地政府根据房产证、测绘结果、房屋实际状况（是否合法、历史遗留问题等）以及地方补偿政策综合确定的。
• 目标是为了公平合理补偿，既尊重产权登记的法律效力，也考虑房屋的实际使用价值和居住需求。
• 对于超出房产证面积的部分，是否能获得补偿、如何补偿，完全取决于当地的具体政策。

建议：

仔细查阅公告： 关注当地政府发布的《征地补偿安置方案公告》或类似文件，这是最权威的依据。 核对测绘结果： 认真核对征收方提供的测绘报告，如有疑问及时提出。 了解地方政策： 通过官方渠道（政府网站、征收指挥部）了解当地对无证、超面积等情形的具体规定。 收集证据： 对于历史形成的、未登记但实际长期居住使用的部分，准备好能证明其历史形成原因和长期使用状况的证据（如老照片、邻居证明、缴费凭证等）。 咨询专业人士： 如有疑问或争议，及时咨询专业律师或当地法律援助机构。

简单来说，补偿面积的计算是一个结合了法律依据（房产证）、实际状况（测绘）和地方政策的复杂过程，最终目的是实现公平合理的补偿。