从全球视野看，“只租不售”住房模式有哪些可借鉴的经验？

从全球视野看，“只租不售”住房模式（即政府或机构持有产权、长期租赁给特定群体的保障性住房）在不同国家实践中有诸多可借鉴经验，以下是核心要点：

一、政策目标与定位

明确保障对象

• 新加坡组屋：覆盖中低收入公民（占人口80%），收入上限动态调整。
• 维也纳市政住房：面向中低收入家庭（租金仅为市场价1/3），无户籍限制。
  启示：精准定位需保障群体，避免福利泛化。

衔接多层次住房体系

• 德国“社会住房”：作为市场租赁（占60%）与纯福利住房的过渡层，租期10-25年后可转为市场房。
  启示：动态退出机制可防止资源固化。

二、土地与资金机制

土地供给创新

• 香港公屋：政府免费划拨土地，开发成本由出售“居者有其屋”项目交叉补贴。
• 荷兰土地租赁制：政府保留土地所有权，开发商仅支付年租金建房。
  启示：土地公有制是规模化供房的基础。

多元融资模式

• 法国低息贷款（PSL）：央行特许银行以0.5%利率放贷，支持保障房建设。
• 新加坡公积金制度：强制储蓄覆盖建房贷款与租金支付，形成资金闭环。
  启示：政策性金融工具可降低融资成本。

三、运营与治理机制

专业机构运营

• 维也纳住房协会（Wiener Wohnen）：政府控股的非营利机构管理22万套住房，租金收入反哺维护。
• 日本UR都市机构：独立行政法人管理75万套住房，市场化租金（低于市场10%-20%）实现自平衡。
  启示：去行政化运营提升效率。

动态租金调整

• 荷兰按收入分级：租金=基准价×（收入/区域中位数），每年审核调整。
• 柏林“租金刹车”：新签合同租金不得超同类房110%，绑定通胀指数。
  启示：租金需兼顾成本与支付能力。

四、社区可持续性

混合社区规划

• 瑞典“百万计划”：保障房与商品房配建，避免贫民窟化。
• 法国“城市更新计划”：强制保障房占比（如巴黎25%），促进社会融合。
  启示：空间公平影响长期社会成本。

住户参与治理

• 英国住房合作社：租户组成委员会参与维修决策，降低管理冲突。
  启示：社区自组织提升归属感。

五、风险规避经验

产权与流转限制

• 新加坡组屋转售：满5年可售，但需补缴补贴，政府优先回购。
  启示：防止套利需设计闭环交易规则。

需求端管控

• 首尔公共租赁房：申请者需无产权房+收入低于中位数50%，每2年复核。
  启示：动态审核杜绝资源错配。

六、本土化警示 警惕财政依赖

• 西班牙保障房因财政紧缩导致维护恶化，空置率达10%。

避免供给失衡

• 荷兰过度建设致2013年空置损失13亿欧元，需匹配人口流动预测。

结论

成功的“只租不售”模式需具备：土地制度支撑+金融工具创新+专业化运营+动态调整机制。中国可借鉴新加坡的公积金闭环、维也纳的非营利运营模式及法国的混合社区规划，但须规避欧洲过度福利化导致的财政风险，建立与本地城镇化阶段相适应的弹性保障体系。